分譲マンションの管理費とは

管理費とは？修繕積立金との違いは？

マンションを購入すると、住宅ローンの返済以外に毎月「管理費・修繕積立金」がかかります。管理費と修繕積立金は、その使用目的が大きく異なります。

管理費

管理費は、マンションの共用部分の日々の維持、管理のために使うお金です。

代表的なのは、マンションの日常的な清掃などを担う管理員の人件費です。ほかに、共用部分で使う掃除用具、電球やトイレットペーパーのような備品や消耗品費、照明器具や消防設備の故障など日常で発生する修繕の費用、防犯カメラやAEDを設置している場合はそのレンタル料など多岐にわたります。

「管理費」の主な使い道

・管理員人件費

・公租公課

・共用設備の保守維持費及び、運転費（共用部の水道光熱費を含む）

・共用部分等に係る火災保険料、その他損害保険料

・経常的な補修費

・管理組合の運営に関する費用

修繕積立金

修繕積立金とは、数年に一度のマンションの大規模な修繕に備えるお金です。このお金は、日々発生する小規模な修繕に対応するものではなく、マンションのエントランスや外壁、廊下などの「共用部分」の経年劣化や不具合に対応する修繕に使います。長期的な修繕計画に基づいて蓄えておき、必要に応じて使っていきます。また、住む人のニーズや資産価値の向上を図る共用部分のリフォームにも対応します。例えば、エントランスにスロープを設けるバリアフリーリフォームや、耐震工事などです。

「修繕積立金」の主な使い道

・一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕

・不測の事故その他特別な理由により必要とされる修繕

・敷地及び共用部分の変更（共用部分のリフォームなど）

管理費修繕積立金は、安いほどいいの？

暮らしやすいマンション環境の維持には管理費は不可決

よく、"マンションは管理を買え"と言われます。これは、管理状態が良いマンションを買いましょうということです。

管理状態が良好なマンションは

・行き届いた清掃による「清潔さ」

・優れた防犯性や定期的な設備等のメンテナンスによる「安心感」

・居住者の暮らしに寄り添った管理スタッフの「ホスピタリティ」など兼ね備えている

・将来、賃貸や売却する際にも良い影響を与えるため、資産価値の維持・向上にもつながるなどの点で、快適な生活を送ることができます。

管理費は費用対効果のチェックが重要

毎月払う管理費は、安ければ安いほど良いのでしょうか？お財布事情としては、毎月の支出が少ないのはありがたい話です。しかし、マンションの管理費は提供されるサービスに比例するので、単に安さを求めるのではなく、「自分が求めるサービス内容と管理費がマッチしているか」という観点でチェックするのが良いでしょう。何が無駄になり、何に価値を置くかは人それぞれなので、自分がマンションにどんなサービスを求め、何にお金をかけたいか、しっかり吟味してマンション選びをすることが大切です。

管理費・修繕積立金は将来値上がりすることも

管理費や修繕積立金は、将来値上がりすることも想定しておく必要があります。

管理費は、管理組合の年間総支出によって決まるため、将来と同じ状況であれば基本的に管理費は変わりません。しかし、長く住んでいれば経年による補修費の増加、保険事故の増加に伴う保険料の上昇、最低賃金による人件費の増額、消費税の増税など経年劣化や社会情勢の変化によって管理費の改定がある場合があります。

また、修繕積立金は当初の積立金を抑え、5年程度ごとに段階的に増額する「段階増額積立方式」を採用しているマンションが多いことから、将来値上がりするものだという認識も大切です。